39 コンデュイットロード

39 コンデュイットロード
天匯
46階建ての建物
地図
39 Conduit Road エリアのインタラクティブ マップ
一般情報
タイプ単一の塔
位置香港、コンデュイットロード39番地
座標北緯22度16分54秒 東経114度08分49秒 / 北緯22.2816度、東経114.1469度 / 22.2816; 114.1469
建設開始2006
完了2009年3月
家主ヘンダーソン土地開発
身長
身長190.9メートル（626フィート）[ 1 ]
技術的な詳細
階数46
床面積229,255平方フィート（21,298.5平方メートル）[ 2 ]
設計と建設
建築家アーサー・オー
建築会社デニス・ラウ＆ン・チュンマン建築事務所（香港）
構造エンジニアスティーブン・チェン コンサルティングエンジニア
土木技師オヴェ・アラップ・アンド・パートナーズ香港株式会社
主契約者恒順建設株式会社（開発業者の子会社）
中国名
繁体字中国語天匯
簡体字中国語天汇
転写
標準中国語
羽生ピンイン天会
参考文献
www.39conduitroad.com.hk​​​

39 Conduit Roadは、香港ミッドレベルズ西部のConduit Roadに位置する高級住宅物件です。Henderson Land Developmentによって開発されました。

2009年10月に開発が開始された直後、開発業者は46階建てビルの「68階」にある5ベッドルームのデュプレックスマンションを4億3900万香港ドル（5700万米ドル）で売却したと発表した。1平方フィートあたり9200米ドルに相当するこの価格は、世界で最も高価なマンションの記録を更新した。[ 3 ]

開発者が42の中間階数を省略してプロジェクトを開始したという欺瞞的なマーケティングに対する批判があった。[ 4 ]一般的に受け入れられている3か月の完了期間内に1件しか販売が完了しなかったため、開発は再び論争の対象となり、[ 5 ]記録的な販売を含む4件を除くすべての取引が後にキャンセルされた。

プロットの歴史

ヘンダーソン開発以前の39号棟は「ロッキーマウント」と呼ばれていました。1965年に完成したこの11階建ての建物には、合計44戸の公務員用住宅がありました。ヘンダーソンの李紹基会長は1990年代にこの住宅の取得を開始し、2001年頃から取得ペースを加速させました。当初は1戸あたり400万香港ドルで取得し、後に800万～900万香港ドルで取得し、その時点で44戸のうち41戸を取得していました。ヘンダーソンは残りの3戸の強制買収を土地裁判所に申請しましたが、ピーターソン・ホールディングス社との取引により、この申請は不要となりました。最終的に残りの3戸は平均1,200万香港ドルで買収されました。もともと高級ビルの敷地の60％の株式を所有していたリー・ショウキー氏は、それを同社に17億5000万香港ドル（2億2500万米ドル）、または1平方フィートあたり1万2759香港ドルで売却した。[ 6 ]

構成

このプロジェクトは地上45階建てである。[ 7 ]

開発業者によると、延床面積は約229,255平方フィート（21,300平方メートル）で、 6階建ての駐車場、1階建てのクラブハウス、そして39階建ての住宅を備えた単一のタワーで構成されています。この開発は66戸の住宅と104台の駐車スペースを提供します。[ 2 ] 66戸の住宅の広さは、2,800平方フィート（260平方メートル）から約7,600平方フィート（710平方メートル）まで様々です。[ 8 ]

販売戦略

開発業者は、2009年にユニットの40%を販売すると発表した。この建物の「66階」には2戸のデュプレックスが売りに出されており、5,636平方フィート（523.6平方メートル）のユニットは3億5,770万香港ドル、5,131平方フィート（476.7平方メートル）のユニットは3億1,140万香港ドルで売りに出されている。ヘンダーソンは、販売開始前に、当初の販売リストに掲載されていない「88階」のペントハウス2戸については、 1平方フィートあたり10万香港ドルで販売する可能性があると示唆している。[ 8 ]

世界記録価格

6,158平方フィート（572.1平方メートル）のメゾネット型マンション1戸は、建物の「68階」にある2戸のうち大きい方で、[ 6 ]専用のダンスホール、屋外プール、フィットネスセンター、屋外パティオを備えています。[ 9 ] 1平方フィートあたり71,280香港ドルという見出し価格が達成されました。[ 6 ]床面積の定義は、他のほとんどの不動産市場とは異なり、340平方フィート（32平方メートル）の庭と共用エリアの一部を含む使用可能な居住空間です。より一般的な国際的な尺度に基づくと、平方フィートあたりの価格は約88,000香港ドル、または11,350米ドル（1平方メートルあたり122,170米ドル）になります。[ 9 ]開発者によると、この物件は中国本土の現地登録会社を通じて匿名の買い手に売却されました。[ 9 ]同じフロアの2つ目のユニットは3億9,700万香港ドル（1平方フィートあたり6万4,605香港ドル）で売却された。[ 6 ]ヘンダーソン・ランド・デベロップメント社が2009年にこの建物内の2階建てアパートを記録的な価格で非公開の買い手に売却したと発表した際、同社の価格操作をめぐって大きな論争が巻き起こった。後に、その買い手はイギリス領ヴァージン諸島に登録された企業であることが判明した。その後まもなく、ヘンダーソン・ランド・デベロップメント社が売却した24戸のアパートはすべてイギリス領ヴァージン諸島に登録された企業によって購入され、そのすべてが同じ法律事務所によって登録されていたことが明らかになった。[ 10 ]

2015年3月、そのユニットの一つが4億3,300万香港ドルで売却され、1平方フィートあたりの価格は9万3,000香港ドルとなった。これは、2012年にスワイヤー・プロパティーズのオーパス香港およびアジア全体で樹立された1平方フィートあたり8万2,000香港ドルという記録を塗り替えるものである。2009年には4億3,900万香港ドルという高値で売却されたものの、当時の印紙税率が低かったため、1平方フィートあたりの価格は低かった。購入者は香港居住者ではないことが確認されているため、印紙税は合計23.5%となり、購入者は1億香港ドルを超える印紙税を支払うことになる。[ 11 ]

世界記録アカデミーによると、これはアジアで最も高価な不動産だ。これまでの世界記録はロンドンで樹立され、ワン・ハイド・パークのフラットが1平方フィートあたり9,585米ドルで売却された。[ 3 ]これまでのアジア記録は2008年6月に新鴻基地産がザ・アーチの5,497平方フィート（510.7平方メートル）のペントハウスを1平方フィートあたり41,100香港ドルで売却した。 [ 8 ]この記録的な価格は不動産バブルの懸念を引き起こし、政府による建築用地の供給自由化の可能性が取り沙汰された。[ 12 ]しかし、専門家はバブルの存在には同意せず、この種の不動産は大量住宅市場を代表するものではないと述べた。[ 13 ]

別のデベロッパーである恒隆地産の会長は、達成された平方フィートの価格に懐疑的な見方を示したが、ヘンダーソン会長は価格は本物だと主張した。[ 14 ]ヘンダーソンは、記録破りのフラットの購入者が6ユニットを購入したことを認めたが、サウスチャイナ・モーニング・ポストは、匿名の情報源によると、24ユニットすべてが同一人物によって購入されたと報じた。サウスチャイナ・モーニング・ポストは、初日に販売された24のフラットはすべて、 BVI登録のダミー会社によって購入され、同じ弁護士事務所が担当したと指摘した。達成された記録的な価格に対する市場の懐疑は、主に明らかに過大評価されたことによるものである。達成された平均価格は1平方フィートあたり4万ドルで、不動産会社によると、近くのロビンソンロードにある同等の物件よりも少なくとも50％高いと言われている。一般的な物件の総賃貸料は2％であるのに対し、市場平均は5％である。[ 15 ] 2010年5月、リー・ショウキー氏は、ピークにある家族の住居用地を18億2千万香港ドルで購入した後、息子がその開発地のペントハウスを検討していたが、提示価格に躊躇したと認めた。[ 16 ]

46階にある5,732平方フィート（532.5平方メートル）の4ベッドルームのデュプレックスフラットには1,754平方フィート（ 163.0平方メートル）の屋上テラスがあり、2015年12月に5億9,500万香港ドル（7,620万米ドル）、または1平方フィートあたり103,700香港ドル（1平方メートルあたり143,000米ドル）で売却され、アジアで最も高価なマンションとなった。[ 17 ]

開発者の力と欺瞞的なマーケティングをめぐる論争

「63階」アパートのキッチンからの外観

中国文化における数字の意味に鑑み、開発業者は「縁起の良い」番号体系を採用し、最上階を「88」（中国語で二重の幸運を意味する）とした。香港では4階以下の階数が存在しないことは既に一般的で、建築局は番号付けを「論理的な順序で」行うこと以外、特に規定していない。[ 14 ] 39 Conduit Roadでは、42の中間階番号が省略されている。省略されているのは14、24、34、64、40階から59階までの全階で、68の次の階数は88である。[ 14 ]民主党は開発業者が国民を欺いていると非難し、党首のアルバート・ホーは「これは香港の大手開発業者がいかに強力であるかを示す典型的な事件だ」と述べた。[ 4 ]消費者協議会は、13階と14階を省略する一般的な慣行を認めつつも、開発業者に対し「架空の階数を現実に戻した」と提言した。[ 14 ]ヘンダーソン氏は、省略された階数は販売パンフレットの情報と一致しており、承認された建築計画や居住許可証と矛盾するものではないと述べた。協議会のリー・ショウキー会長は、「購入者はこれらの階数に満足しており、我々は彼らを欺いているわけではない」と述べた。[ 14 ]

ニューヨーク・タイムズ紙は、香港では開発業者がマンションの面積や取引価格を水増ししているかどうか、例えばテラスハウスや共用部、その他の設備をどのように数えるかなどについて、多くの論争が繰り広げられていると指摘している[ 9 ] 。明報の社説は、「開発業者は物議を醸すマーケティング手法を用いているにもかかわらず、政府は消費者保護の権限をほとんど行使していない。市民は開発業者に不満を抱いており、政府の政策の一部は自分たちに過度に有利であると多くの人が考えている。そのため、一般市民は政府が企業と共謀しているという印象を持っているのだ」と述べている[ 18 ] 。

遅延完了論争

2010年3月末時点で、土地登記所の記録によると、売却された24戸のアパートのうち、完成していたのは1戸のみであり、開発業者が誤解を招く情報を公開したのではないかとの懸念が生じています。サウス・モーニングソン紙の社説は、不動産取引の透明性向上の必要性を指摘し、「コンデュイット・ロード39番地における異例の売買取引は、当局による不動産市場のより厳格な監視を要求している。開発業者が何らかの法律違反を犯したようには見えないが、市場操作を企てていたという疑惑が生じている」と述べています。[ 19 ]ヘンダーソン社から土地局に3月24日に送った回答書では、24人の買い手と取引日を2～4か月延長し、さらに延長することに同意したと述べられていたが、立法会財政委員会はこれを満足のいくものとは考えず、土地局に圧力をかけ、ヘンダーソン・ランドの上級管理職を召喚し、開発中の24戸のフラットの販売が、売却されたとされている時期から5か月経っても完了しなかった理由を直接説明させた。[ 20 ]回答書は公表されなかったが、土地局は開発業者にさらに情報を提供するよう2度目の要請を行った。受け取った4ページの回答書では、ヘンダーソン社は、香港金融管理局が10月23日に銀行に対し、高級住宅購入のための融資を減らすよう通知したことを受けて、ヘンダーソン社とは全く関係のない買い手に取引期限の延長を許可したと説明していた。[ 5 ]スタンダード紙は、土地局が延期について口頭での合意しかなかった理由に依然として不満を抱いていると報じた。[ 21 ]

6月15日、ヘンダーソン社は、10月に記録的な価格で売却された開発物件24戸のうち、4戸を除く全てをキャンセルしたと発表した。この発表は激しい反発を招いた。ヘンダーソン社は「不透明な点は何もない」と述べ、未完工は業界では「ごく普通のこと」であり、購入者の頭金は没収されたと述べた。同社は、これらの物件は再販されると述べた。[ 22 ]政府はこれらの取引の追跡調査を約束した。[ 22 ] [ 23 ]現在施行されている規制は成文化されておらず、不動産開発業者協会と合意した自主的な行動規範の形をとっている。今回の暴露に加え、不動産販売の透明性の欠如に対する継続的な苦情や、政府と当局者の共謀疑惑も相まって、政府は不動産取引を規制する法律を制定し、不動産販売慣行の透明性を高めるよう、ますます圧力にさらされている。これは、市内の有力な開発業者の怒りを買うリスクを冒しての措置である。[ 22 ]完成したのは30階と31階の4戸のみで、1平方フィートあたりわずか37,800香港ドルから40,900香港ドルで売却された。これは記録の半分にも満たない金額だった。キャンセルされた取引はすべて、不動産譲渡手続きを担当した法律事務所など、英国領バージン諸島のペーパーカンパニーを通じて行われていたという事実と相まって、偽造の疑いが浮上した。リー氏は、取引が本物であると主張し、偽造が証明された場合は100倍の賭け金を払う用意があると表明した。香港測量士協会は、売却キャンセルは「デベロッパーのイメージと誠実さに深刻な損害を与えた」と述べ、あらゆる政治的立場の議員が市場の濫用に対処するための調査と更なる措置を求めた。[ 24 ]

2010年7月、商業犯罪局の警察官がヘンダーソンとその代理人である法律事務所を家宅捜索し、キャンセルされた20件の取引に関する書類を押収した。2011年2月、警察は問題の20件の取引に4人の購入者が関与しており、そのうち3人を尋問したが、いずれも逮捕されなかったことを明らかにした。中国本土のメディアは、3件のマンションの購入者の1人が丁玉馨（丁淑妙とも呼ばれる）であると報じた。丁氏は鉄道大臣の劉志軍氏に関わる汚職捜査に関与したとされ、2011年1月に中国本土当局に逮捕された。[ 25 ]

参照

参考文献

  1. ^ “39 Conduit Road” . CTBUH. 2012年2月14日時点のオリジナルよりアーカイブ。2011年9月25日閲覧。
  2. ^ a b「ヘンダーソン・ランド、沙田・コンデュイット・ロード開発事業の権益を取得」（プレスリリース）。ヘンダーソン・ランド・デベロップメンツ。2008年6月9日。 2009年10月22日閲覧。
  3. ^ a b「香港の最も高額なアパートが世界記録を樹立」 World Records Academy . 2009年10月21日. 2012年12月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。2009年10月22日閲覧。
  4. ^ a b Agence France Press (2009年10月21日). 「立法府、香港デベロッパーの高層ビル建設を非難」 . 2013年1月25日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  5. ^ a b Cheung, Gary & Wong, Olga (2010年4月1日)、「ヘンダーソン氏、ローン制限のせいで販売が遅れていると非難」、サウスチャイナ・モーニング・ポスト
  6. ^ a b c d Yiu, Derek (2009年10月15日). 「ミッドレベルズ・デュプレックスは世界最高峰」 .ザ・スタンダード. 2009年10月22日閲覧。
  7. ^ “39 Conduit Road” . Emporis.com. 2022年1月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2009年10月22日閲覧。
  8. ^ a b c Liu, Alfred (2009年10月14日). 「Top of the pile」 . The Standard . 2009年10月18日時点のオリジナルよりアーカイブ。2009年10月22日閲覧。
  9. ^ a b c d Bradsher, Keith (2009年10月14日). 「香港の5660万ドルのアパート」 . The New York Times . 2019年3月6日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年2月23日閲覧。
  10. ^ 「39 Conduit Rdのフラット販売でリンクが見つかる」サウスチャイナ・モーニング・ポスト、2009年11月13日。2019年3月6日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2022年1月21日閲覧。
  11. ^ 「アジア記録破りの売却価格、39 Conduit Roadで1平方フィートあたり9万3000香港ドル - OKAY.com」www.okay.com。2020年9月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。2021年1月22日閲覧。
  12. ^ Cheng, Jonathan (2009年10月15日). 「Hong Kong to Assuage Land Woes」 . The Wall Street Journal . 2020年9月15日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年8月3日閲覧。
  13. ^ Liu, Alfred (2009年10月21日). 「Hang Lungの社長、超高騰する高級ホテル価格に懐疑的」 . The Standard . 2011年6月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  14. ^ a b c d e Moy, Patsy; Yiu, Derek (2009年10月22日). 「開発者の大きな物語に屋根を架ける」 . The Standard . 2012年8月21日閲覧。
  15. ^ Liu, Yvonne (2009年11月14日). 「フラット購入者は数百万ドルの損失を逃した」サウスチャイナ・モーニング・ポスト. p. B1.
  16. ^ Yiu, Derek (2010年5月19日). 「Lee家が記録的な土地買収に合意」スタンダード紙
  17. ^ 「香港のコンドゥイットロード39番地にある差し押さえ済みの高級マンション、2014年の価格より3700万香港ドル安く提供」サウスチャイナ・モーニング・ポスト、2016年4月14日。 2021年2月26日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2021年1月22日閲覧。
  18. ^ 「社説 – 階数表記」明報2009年10月23日. 2009年10月26日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2009年10月23日閲覧。
  19. ^ Leader（2010年3月25日）「不動産市場は透明でなければならない」サウスチャイナ・モーニング・ポスト
  20. ^ Ng Kang-chung (2010年3月27日)、「開発業者、取引をめぐって苦境に」サウスチャイナ・モーニング・ポスト
  21. ^ Yiu, Derek (2010年4月1日)、ヘンダーソンは説明しなければならない
  22. ^ a b c Cheng, Jonathan (2010年6月16日). Henderson Land Calls cancellations 'Standard' Archived 15 September 2020 at the Wayback Machine , The Wall Street Journal
  23. ^「政府は39 Conduit Road 取引を追跡調査へ」Wayback Machineにアーカイブ2022年1月21日香港政府、2010年6月17日
  24. ^ウォン、オルガ、レオン、パギー、ン、ジョイス（2010年6月16日）「記録的なミッドレベルフラット販売の落ち込み」サウスチャイナ・モーニング・ポスト
  25. ^ロー、クリフォード、シト、ペギー（2011年2月18日）「ヘンダーソンのフラット販売失敗で買い手が疑問視される」サウスチャイナ・モーニング・ポスト

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