フィルタリング（ハウジング）

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住宅経済学において、フィルタリングとは、住宅が築年数とともにより手頃な価格になるプロセスを指します。住宅供給が十分な市場では、住宅は新築時に最も高い価格と賃料で取引され、築年数が経つにつれて価値が下がります。したがって、新築住宅は当初は高所得層が入居する傾向がありますが、時間の経過とともに徐々に低所得層にもフィルタリング（購入可能になる）されます。 [ 1 ]

重要なのは、フィルタリングは十分な供給[ 2 ]（成長地域での新築または過疎化によるもの — 「日本の住宅」を参照）に依存するということです。住宅供給が不十分な市場では、逆フィルタリングまたは上方フィルタリングが発生する可能性があります。これは、かつて低所得者層が住んでいた物件の資産価値が急上昇し、高所得者層が住むようになることです（ジェントリフィケーションも参照）。[ 1 ]結果として、市場価格の新しい住宅（高所得者が住む傾向がある）の供給増加は、高所得者が古い住宅を明け渡したり、古い住宅をめぐる競争をやめたりするため、低所得者層の住宅の購入しやすさの増加と関連しています。[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ]

有病率

2025年のドイツの住宅市場に関する調査では、新築住宅の供給増加が住宅市場のすべてのセグメントで家賃の低下につながっていることが判明しました。これは、新築住宅が転居の連鎖を引き起こし、中古住宅が空くためです。[ 4 ]

2014年にシラキュース大学が行った調査によると、アメリカ合衆国では「住宅ストックは実質ベースで年間約1.9%の割合で減少している」ことが分かりました。つまり、築50年の住宅を購入する人は、新築住宅を購入する人に比べて実質所得が約60%低いことになります。[ 8 ]

新築住宅の減少は、フィルタリングの減少につながる可能性があります。2020年に全米集合住宅協議会が行った調査では、次のように説明されています。[ 2 ]

過去数十年間、主に中高所得層を対象とした新築住宅の大量流入が、フィルタリング・プロセスを可能としてきました。しかし、現在、雇用増加に伴う水準をはるかに下回るこの収縮に直面して、住宅建設のより広範なメリットが改めて認識されています。[ 2 ]

参考文献

  1. ^ a b Sayegh, Kamal S. (1987). Housing: A Multidisciplinary Dictionary (第1版). オタワ: ABCDアカデミーブック. pp. 189, 215. ISBN 0-921139-01-2。
  2. ^ a b c Myers, Dowell; Park, JungHo (2020年4月14日). 「1980年から2018年までのアパート住宅のフィルタリング」(PDF) . 全国多世帯住宅協議会. p. 33. 2023年8月21日閲覧。
  3. ^マスト、エヴァン (2023). 「JUEインサイト：新規市場価格住宅建設が低所得者向け住宅市場に与える影響」. Journal of Urban Economics . 133 103383. doi : 10.1016/j.jue.2021.103383 . ISSN 0094-1190 . 
  4. ^ a bメンセ、アンドレアス (2025). 「新規住宅供給が家賃分布に与える影響」 . Journal of Political Economy Macroeconomics . 3 (1): 1– 42. doi : 10.1086/733977 . hdl : 10419/224569 . ISSN 2832-9341 . 
  5. ^アブラムソン、ボアズ、ランドヴォイト、ティム (2025). 「住宅費上昇の抑制：モデルに基づく政策比較」 .経済展望ジャーナル. 39 (3): 27– 44. doi : 10.1257/jep.20241427 . ISSN 0895-3309 . 
  6. ^ Asquith, Brian J.; Mast, Evan; Reed, Davin (2023). 「低所得地域における大規模新築アパートの地域的影響」 . The Review of Economics and Statistics . 105 (2): 359– 375. doi : 10.1162/rest_a_01055 . ISSN 0034-6535 . 
  7. ^ Bratu, Cristina; Harjunen, Oskari; Saarimaa, Tuukka (2023). 「JUEインサイト：新規住宅供給の都市全体への影響：移動連鎖からの証拠」 . Journal of Urban Economics . 133 103528. doi : 10.1016/j.jue.2022.103528 . ISSN 0094-1190 . 
  8. ^ Rosenthal, Stuart S. (2014年2月). 「民間市場とフィルタリングは低所得者向け住宅の実現可能な供給源か？『リピートインカム』モデルによる推定」 . American Economic Review . 104 (2): 704. doi : 10.1257/aer.104.2.687 . 2023年8月21日閲覧。
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