ベルノード

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ベルノード
ブロードウェイと79番街から見た景色
地図
所在地アメリカ合衆国ニューヨーク州マンハッタン、ブロードウェイ2211
座標北緯40度47分02秒 西経73度58分52秒 / 北緯40.78389度 西経73.98111度この場所の地図、航空写真、その他のデータ
建設1906～1908年
建築家クリントン＆ラッセル
建築様式イタリア・ルネサンス[ 2 ]
NRHP参照 番号78001868 [ 1 ]
NYCL 番号0288
重要な日付
NRHPに追加1978年1月30日
NYCL指定1969年9月9日

アプソープは、アメリカ合衆国ニューヨーク市マンハッタンのアッパー・ウエスト・サイド、ブロードウェイ2211番地にあるコンドミニアムです。12階建てのこの建物は、クリントン＆ラッセルによってイタリアン・ルネッサンス・リバイバル様式で設計され、ブロードウェイ、ウェスト・エンド・アベニュー、西78番街と79番街の間のブロック全体を占めています。1905年から1908年の間に、ウィリアム・ウォルドルフ・アスターによって住宅ホテルとして建設され、かつてこの場所の一部であったアプソープ農場にちなんで名付けられました。アプソープはニューヨーク市指定ランドマークであり、国家歴史登録財に登録されています

建物はほぼ長方形の敷地を占め、石灰岩のファサードを有し、水平に3つのセクションに分かれています。ウェストエンド・アベニューとブロードウェイに面したファサード中央には3階建てのアーチがあり、そこから中庭へと続いています。中庭には庭園、私道、そして各アパートメントへの入り口があります。アプソープは4つのセクションに分かれており、それぞれにロビーがあり、当初は地下に機械設備がありました。当初、建物には104戸のアパートメントがあり、その多くは2階建てで、様々なスタイルで設計されていました。アパートメントは広々とした空間と高い天井を備えていました。1940年代までに165戸に増加しましたが、その後、一部のアパートメントは統合されました。

アスターは1901年にこの場所にアパートを建設する計画を発表したが、計画の不確実性のためプロジェクトは4年間遅れた。労働者は1905年10月に敷地の整地を開始し、建物は1908年8月に完成した。アスター家は40年以上この建物を経営し、1920年代後半には店舗を増築した。多くのユニットは1930年代と1940年代に分割された。アスター家は最終的に1950年に建物を売却し、建物は20世紀後半を通じて数回所有者が変わった。所有者の390 West End Associatesは2006年にモーリス・マンに建物を売却し、マンはアフリカ・イスラエル・インベストメンツと提携して建物をコンドミニアムに改築した。幾度もの遅延と意見の相違の後、コンドミニアム提供計画は2010年に発効し、フェイル・オーガニゼーションの子会社が建物の管理を引き継いだ。エリア・プロパティ・パートナーズは2012年にこのマンションプロジェクトのスポンサーを引き継ぎました。

敷地

アプソープは、ニューヨーク市マンハッタンのアッパー・ウエスト・サイド、ブロードウェイ2201～2219番地に位置しています。[ 3 ] [ 4 ]東はブロードウェイ、北は79番街、西はウエストエンド・アベニュー、南は78番街に囲まれた長方形の街区全体を占めています。敷地面積は50,524平方フィート（ 4,693.8平方メートル） [ 5 ]で、ブロードウェイとウエストエンド・アベニューに約204フィート（62メートル）、78番街と79番街に248フィート（76メートル）の正面を有しています。 [ 5 ] [ 6 ]南にはベルクレアホテル、コレジエイト・スクール、ウエストエンド・コレジエイト教会があり、北にはニューヨーク市第一バプテスト教会がありますニューヨーク市地下鉄1号線が発着する79丁目駅の入口は、建物の北東角のすぐ外にある。[ 5 ]

現在のニューヨーク市がヨーロッパ人によって植民地化される以前、この場所はウェクアエスギーク族の狩猟場の一部でした。イギリスがニューヨーク州を設立した後、この地域は1667年に複数のイギリス人とオランダ人入植者が所有する「千エーカー・トラクト」の一部となりました。 [ 7 ]スティーブン・デ・ランシーは1729年より前に現在の78番街から89番街にかけての土地を取得し、自身の田舎の地所として使用しました。[ 8 ] [ 9 ]彼は1741年に亡くなり、その地所を息子のオリバー・デ・ランシーに遺贈しました。[ 10 ]チャールズ・ウォード・アプソープは1763年にデ・ランシーの地所の南側を取得し、そこにアプソープ農場を開発しました。19世紀までに、アプソープの娘シャーロットはジョン・C・ヴァンデン・ヒューベルと結婚し、[ a ]夫婦はこの地所に居住しました。[ 9 ] [ 10 ]農場には1759年に建てられた石壁と切妻屋根の2階建ての家があり、19世紀にはバーナムズ・ホテルとして使われていました。[ 12 ] [ 13 ]ヴァンデン・ヒューベル家は1850年代までこの地所を使用していましたが、[ 14 ]家は1880年代までには「賞金付き闘鶏、闘鶏、そしてあらゆる種類の違法行為」の会場になるほど荒廃していました。[ 12 ]家は1905年にアプソープが建てられたときに取り壊されましたが、[ 12 ] [ 15 ]その時点で家はひどく荒廃していました。[ 11 ]

建築

アプソープは、クリントン＆ラッセル建築事務所によってイタリア・ルネサンス・リバイバル様式で設計されました。[ 2 ] 12階建てです。[ 3 ] [ 16 ]建物のデザインは、フィレンツェのピッティ宮殿のデザインを一部参考にしています。 [ 14 ] [ 17 ]ジョン・ダウニーがこの建物のゼネコンを務めました。[ 18 ] [ 19 ]さらに、フランク・ウィリアムズがインテリアデザイナー、バタソン＆アイゼルが大理石、WHジャクソン社がタイルと暖炉を設置し、アトランティック・テラコッタ社が建築用テラコッタを製造しました。[ 20 ]

形態とファサード

金箔を施したレイヨウの頭部

ファサードは、3階建てのルネサンス様式の宮殿のバリエーションとして設計されました。そのため、ファサードは水平に3つのセクションに分かれており、3階建ての基部、7階建てのシャフト、2階建ての上部で構成されています。[ 3 ] [ 21 ]建物の角と各立面の中央部分には、垂直に配置された隅石があります。[ 22 ]最も外側のベイはファサードの他のベイよりも幅が広く、両側に隅石があります。これらの外側のベイと水平のストリングモールディングは、長方形の塊を明確に表現しています。[ 22 ]建物が完成したとき、ファサードには2,000個の窓がありました。[ 23 ]ファサードの窓のほとんどは長方形ですが、3階、10階、12階にはアーチ型の窓があります[ 24 ] [ 25 ]ファサードはオリジナルのデザイン要素を多く残していますが、グリル、エアコンの開口部、照明などは長年にわたって設置されてきました。[ 26 ]

ファサードの西側と東側の立面（それぞれウエストエンドアベニューとブロードウェイに面している）には、中央に3階建てのアーチ型の車寄せがあり、 [ 17 ]両側に素朴なブロックが並んでいる。[ 22 ] [ 27 ]入口には、渦巻き状の格子模様が付いた精巧な錬鉄製の門があり、その上には金箔を施した鹿の頭[ 28 ]と「アプソープ」という名前を様式化したものが描かれている。[ 22 ]各アーチの両側にはコリント式のピラスターがあり、その上部には4階に女性の特大の彫刻が施されている。さらに、各アーチのキーストーンにはフードをかぶった頭部が、両側のスパンドレルには女性の浅浮き彫りが施されている。 [ 22 ]入口も花輪で飾られている。[ 17 ] 1階部分のファサードは大部分が店舗に改装されている。[ 25 ]

4階から10階までは、隅石のある角を除いて、大部分が滑らかな石灰岩で覆われている。[ 22 ] [ 25 ]最も外側のベイには、5階にバルコネットがある。 [ 25 ]西側と東側の立面にある5つのベイと、北側と南側の立面にある2つのベイの2つのグループには、素朴な石灰岩のファサードがある。西側と東側の立面の中央の5つのベイの窓には、平らなまぐさかアーチ型のペディメントが乗っており、10階の窓にもキーストーンがある。[ 22 ] 11階と12階はロッジアに似たデザインで、精巧に装飾され、ピラスターで区切られた2階分の高さのアーチがある。[ 22 ] [ 25 ] 12階の上には、突き出たコーニスがある。また、2つの屋上パビリオンがあり、それぞれに翼[ 22 ]とロッジア[ 29 ]があります。屋上パビリオンはもともと、夏には屋上庭園として、冬には囲まれたラウンジとして使われていました。 [ 22 ]パビリオンの隣には子供用の遊び場がありました。[ 20 ]

中庭

ウエストエンドアベニューとブロードウェイにある2つのアーチは中庭に通じています。[ 30 ]中庭はすべてのアパートメントへの入り口であり、各アパートメントの内部への光庭としても機能しています。 [ 16 ] [ 22 ]広さは約41メートル×29メートルとされています。[ 30 ]この中庭は、ニューヨーク市のアパートメントにある数少ないモーターコートの1つです。[ 31 ]

中庭には楕円形の私道、八角形の庭園、そして二つの噴水がある。[ 30 ]中庭のファサードは外部ファサードと同様に装飾されている。大理石のベンチや彫像などの調度品も中庭内に置かれている。[ 11 ]各角には鉄とガラスの日よけがあり、建物の出入り口を遮っている。[ 22 ] [ 32 ]中庭の南北の通路は職員用の地下室に降りている。[ 16 ] [ 20 ]日よけ、馬車道、噴水は、中庭をヨーロッパの町の広場や王家の邸宅の中庭のような外観にすることを意図していた。さらに、中庭は居住者にプライベートなオープンエアの共同スペースを提供した。[ 32 ]

特徴

1階の平面図

建物はA～Dの4つのセクションに分かれており[ 33 ]、中央の石畳の私道と中庭を囲むように配置されています[ 34 ] 。地下には当初、各アパートに熱、電気、氷を供給する機械設備がありました[ 20 ] 。 [ 35 ] 。この設備には、2組の冷蔵庫と8台のボイラーがありました。この設備は建物自体の下ではなく中庭の下に設置されていたため、アパート内の振動が軽減されました[ 20 ]

地下から各階へは6基のサービス用エレベーターが、ロビーと最上階の間は4基の旅客用エレベーターが運行している。[ 20 ]建物は鋼鉄製の上部構造で、床梁は銑鉄でできている。各部屋の間の仕切りはテラコッタで作られており、これは延焼を防ぐためである。[ 23 ] [ 36 ]大理石、ガラス、オニキス、明るい石は装飾目的にのみ使用されており、アプソープには当初、家具を除いて木製の装飾はなかった。[ 36 ]さらなる防火対策として、建物にはカラメインドアとスタンドパイプシステムも備えられていた。また、建物の各隅には郵便シュートがあった。[ 27 ]

1階と地下室

建物の4つのセクションにはそれぞれエレベーターと階段のある専用のロビーがあり、各ロビーのドアには大理石の枠がはめ込まれ、ロビーの壁はカーン石でできていた。[ 22 ] 当初の設計では、1階には通りから直接アクセスできる医師のオフィスがあり[ 37 ]、さらに78丁目と79丁目の角にあるブロードウェイ沿いにドラッグストアと銀行があった。[ 35 ] [ 38 ] 1階の2階建てアパートの1つは医師のオフィスで、寝室は上の階にあった。[ 20 ]アプソープが完成したとき、ニューヨーク市の大きなアパートは1階に店舗があることは一般的ではなかった。というのは、一般の人々はそのような建物は完全に住宅であると一般に考えていたからである。[ 38 ] 1階のオフィスは1910年から1939年の間に店舗に改装された。[ 26 ]

2011年には、地下にジム、プレイルーム、エンターテイメントセンターを備えた770平方メートル（ 8,300平方フィート）のアメニティエリアが建設されました。このスペースには、コルクとオーク材の床、金箔を施した漆喰の柱、大理石張りのテーブルが備わっています。[ 39 ]

アパート

典型的な階の元の間取り図

アプソープが完成したとき、世界最大のアパートとして宣伝されました。[ 30 ] [ 40 ]当初は合計104戸のアパートがありました。[ 22 ] [ 14 ] [ 20 ]最初の2階には、2階建ての7つのメゾネットと、複数の平屋建てのユニットがありました。[ 35 ] 12階には、建物の3つの角に専用バスルーム付きの客室がありました。また、この階には、使用人用の寝室とバスルーム、140個または150個の浴槽を備えた2つのランドリールーム、アイロンと乾燥室がありました。[ 20 ] [ 35 ]ランドリールームには20個の沸騰浴槽と20台の乾燥機があり、アイロンルームには20台のアイロンがありました。建物には、電話、郵便物シュート、灰皿など、数百の電化製品も備えられていました。[ 41 ]

典型的なフロアには10のアパートがあり、それぞれに複数の部屋がありました。[ 22 ] [ 42 ]ほとんどのユニットはメゾネットとして配置されていました。[ 20 ] [ 43 ]典型的なアパートには、大理石のタイル張りの玄関、少なくとも2つのバスルーム、6つから12の追加の部屋がありました。[ 14 ] [ 44 ]各アパートの下の階には通常、玄関、キッチン、ビリヤードルーム、ダイニングルーム、使用人用の部屋があり、上の階には応接間、図書室、寝室、バスルームがありました。[ 37 ]部屋は非常に大きく、たとえば、ダイニングルームには16×24フィート（4.9×7.3メートル）の広さがあり、応接室には17×28フィート（5.2×8.5メートル）の広さがありました。[ 16 ]アパートには、17×24フィート（5.2×7.3メートル）の大理石の暖炉が付いたマスターベッドルームもありました。[ 45 ]廊下の幅は44インチ（1,100 mm）で、パークアベニューの同等の住宅よりもはるかに広く、アパートには8フィート（2.4 m）の窓と11フィート（3.4 m）の天井がありました。[ 46 ]

アパートメントは、アダム様式、コロニアル様式、エリザベス朝様式、フランソワ1世様式、ルイ14世様式、ルイ15世様式、ルイ16世様式など、様々なスタイルで設計されました。[ 20 ] [ 44 ]一部のユニットには、バカラのシャンデリア、木製パネル、クラウンモールディング、彫刻入りのドアが備え付けられ、[ 47 ]大理石の階段に加えて、大理石製の階段もありました。[ 48 ]サロンには大理石製の彫刻入りの暖炉のマントルピースがあり、フレンチドアにはガラスパネルが貼られていました。[ 17 ]その他のデザイン上の特徴としては、窓枠の下に隠されたラジエーターや、ガス爆発を防ぐための長方形の「ブレーク」を備えたガス管などがあります。[ 20 ]

1930年代から1940年代にかけて、元のアパートは分割されました。[ 35 ] [ 42 ]これらの改修の後、アプソープは165のユニットに分割されました。[ 14 ]アプソープは2010年にコンドミニアムに改装され、 [ 49 ] [ 50 ]一部のアパートが統合され、建物は約155ユニットになりました。[ 51 ] [ 40 ]コンドミニアムには、華やかな木工品や仕上げ、高い天井と窓、堅木張りの床などの細部が含まれます。[ 52 ] 2020年現在、アプソープで最大のコンドミニアムは、5つの寝室と7つのバスルームを備えた6,100平方フィート（570平方メートル）のユニットです。 [ 53 ]最上階の使用人用の宿舎もペントハウスコンドミニアムに改装されました。[ 54 ]さらに、2014年にニューヨーク市ランドマーク保存委員会（LPC）は、屋根から窪んだ2階建てのペントハウスの計画を承認しました。[ 55 ]

歴史

19世紀初頭、市内のアパート開発は一般的に労働者階級向けとされていました。19世紀後半には、中流階級や上流階級の間でもアパートが人気を集めるようになりました。[ 56 ] 1880年から1885年の間に、市内では90棟以上のアパートが開発されました。[ 57 ]一方、ウィリアム・ウォルドルフ・アスターは1893年、将来のエンパイア・ステート・ビルの敷地にウォルドルフ・ホテルを建設しました。[ 58 ]ウォルドルフ・ホテルの成功を受けて、アスターはハーレムの7番街にあるアパート、グラハム・コートの開発、そしてアッパー・ウエスト・サイドのアプソープの開発を決定しました。[ 58 ] [ 59 ]アスターは数年間これらの物件を所有していましたが、開発は行っていませんでした。[ 59 ]彼はグラハム・コートで働いていたクリントンとラッセルを雇い、アプソープの設計を依頼しました。[ 11 ] [ 59 ]

アスターの所有権

建設と開業

1909年、ブロードウェイと79番街から見たアプソープの眺め

1901年11月、アスターはブロードウェイ、ウエストエンドアベニュー、78丁目および79丁目に囲まれた街区にアパートを建設するために250万ドルを費やすと発表した。当時、市内初の地下鉄路線がブロードウェイの下に建設中で、79丁目に駅があり、アスターは自分の建物の地下から地下鉄に直接出入りできるように計画していた。[ 37 ] [ 60 ]アスターは、その場所の既存居住者の賃貸契約が期限切れではなく、地下鉄も開通していなかったため、すぐに建設を開始する予定ではなかった。[ 37 ]地下鉄は最終的に1904年に開通した。[ 61 ]クリントンとラッセルは1905年半ばまでに建物の設計図を描いていた。当時、建物は20階建てで、4部屋から18部屋のアパートが入る予定だった。[ 62 ]それにもかかわらず、アスターは建物の建設を延期し続けました。[ 63 ] [ 64 ]この遅延の原因は、タイムズスクエアにホテルアスターを建設していた労働組合に対するアスターの不満と、79丁目の建物を14階建てにするか16階建てにするかアスターが決められなかったことによるものでした。[ 63 ]

1905年10月、作業員らは敷地の整地を開始した。[ 12 ] [ 15 ]ウォルドルフホテルとアスターホテルの両方を建設したジョン・ダウニー[ 45 ]が同月に元請け業者として雇われた。 [ 18 ] [ 19 ] 1905年末までに、作業員らは24時間体制で敷地を掘削していたが、アスターはニューヨーク市建築局に設計図を提出していなかった。[ 16 ]クリントン＆ラッセルは1906年1月にアパートの設計図を提出した。[ 65 ]当時、建物は「アプソープ」と呼ばれる予定であった。 [ 65 ] [ 37 ]アプソープ農場にちなんで。[ 66 ] [ 67 ]アプソープの高度な機械システムと耐火フレームのため、作業には3年近くかかった。[ 68 ]アプソープは1908年8月に完成した。[ 69 ] [ 70 ]建物の建設費は200万ドル、土地代はさらに100万ドルかかった。[ 43 ]アプソープは20世紀初頭にアッパーマンハッタンに建てられた数棟のアパートのうち、主に正式名称で知られていた建物の一つだった。当時、この地域の多くの新築アパートは住所で知られていた。ニューヨーク・タイムズのクリストファー・グレイは、アプソープを「慣習的に名前を維持しているほど」有名なアパートの一つだと評した。[ 71 ]

1910年代から1940年代

ウェストエンドアベニューの入口

アプソープは開業当時、年間最高6,500ドルの賃料を課していたにもかかわらず、ほぼ満室だった。[ 69 ]アプソープが開業したとき、その顧客は主に近くのウェストエンドアベニューやリバーサイドドライブに住んでいた人々だった。[ 45 ]居住者のほとんどが個人住宅から移ってきた古いアパートとは対照的に、アプソープの居住者の約3分の1はグラハムコートやアンソニアなどの他のアパートから移ってきた人々だった。[ 38 ] 1914年にブロードウェイの89丁目と90丁目の間に同様の名前のアプソープホテルが開業すると、ホテルとアパートの両方に、もう一方の建物宛ての郵便物や電話が頻繁に届くようになった。アスターは、そのホテルがアプソープの名称を使用することを差し止めるよう求めたが、州裁判所はアスターが「アプソープ」の名称の権利を有していないとの判決を下した。[ 70 ]ニューヨーク・ヘラルド・トリビューンは1925年に、アスター家がアプソープをシンジケートに売却することを検討していたと報じたが[ 72 ] 、これは実現しなかった。[ 45 ]

アスター家は1928年にクリントン＆ラッセル社を雇い、1階をブロンズと大理石の店舗に改装した。翌年までに、アプソープには9店舗があったと記録されている。[ 38 ]アスター財産の管財人であるシティバンク・ファーマーズトラスト社は、1930年にウッド＆ドルソン社を建物の賃貸代理店に任命した。[ 45 ]世界恐慌で、裕福な住民はそれほど高い家賃を払う気がなくなった。[ 73 ]その結果、元のアパートのいくつかはより小さなユニットに分割された。[ 35 ] [ 42 ] 3〜5部屋のユニットが作られた。[ 68 ] [ 45 ]さらに、使用人の寝室がアパートに改装された。合計でアパートの数は57増加した。[ 35 ]テナントは改装後すぐに多くの小さなアパートを借りた。[ 74 ]建物のファサードは1933年半ば、アパートの分割とほぼ同時期に蒸気洗浄された。[ 75 ] 1940年代までに、建物の居住者は主に医療、金融、銀行、不動産仲介などのビジネスに携わっていた。[ 68 ]

20世紀中期から後半

1950年6月、アスター財団はアプソープ・エステーツ社の社長であるアレクサンダー・グロスに、建物の評価額である245万ドルに近い価格でアプソープを売却する契約を交わした。[ 76 ]売却はその年の7月に完了し、建物の歴史上初の所有者変更となった。[ 77 ] [ 78 ]シティバンク・ファーマーズトラスト社は、その後まもなく、建物の150万ドルの抵当権を身元不明の大学基金に売却した。[ 79 ]グロスは1953年にフォックスロング不動産社に300万ドルで建物を売却し、買手は現金80万ドルを支払い、建物の220万ドルの抵当権を引き受けた。フォックスロング社はすぐに建物をブロンクスに拠点を置くアプソープ不動産アソシエイツ社に転売した。[ 80 ]アプソープ不動産アソシエイツは1957年半ばにこの建物を投資家のシンジケートに再び売却した。[ 6 ] [ 81 ]当時、アプソープには158戸のアパート、13の店舗、地下には140台収容可能な駐車場があるとされていた。[ 6 ]

建物の元々の店先は1960年代までにプラスチック製の看板に取り替えられていた。[ 82 ] 1969年にLPC（ロンドン市議会）は同建物を市の公式ランドマークに指定した。[ 83 ]当時アプソープを所有していたのはミルトン・ケステンバーグという弁護士で、[ 84 ]入居者は建物を住宅協同組合に転換することを提唱していた。[ 85 ] [ 86 ]当時、アッパー・ウエスト・サイドの多くの建物がすでに協同組合に転換されていたり、転換の過程にあった。[ 85 ]ニューヨーク市では協同組合の転換は通常建物の所有者によって提案されるため、アプソープの転換案は異例だった。結局、転換は実現しなかった。[ 84 ] 1975年、建物の所有者は中庭に警備ブースを追加することを提案した。[ 87 ]

390 ウエストエンドアソシエイツの所有権

上層階の詳細

1980年代後半までに、390 West End Associatesと呼ばれるグループがアプソープを所有していました。[ 88 ] 1990年代の州法と市法の改正の結果、ニューヨーク市の家主は、入居者の年間収入が25万ドル以上で、月額2,000ドル以上を支払っていることを条件に、家賃規制のあるアパートを改装して規制を緩和することができました。[ 89 ]

1990年代後半、銀行家や会社役員などの入居者を誘致するため、390 West End Associatesは1000万ドルをかけて建物を改修した。ファサードが清掃され、門番小屋が増設された。アパートの配管、配線、電化製品、空調も改修された。1998年には大きな大理石の像も設置されたが、多くの既存入居者は、特に家賃が上昇していたこともあり、像は贅沢な出費だと考えた。[ 73 ]家賃規制の対象となる既存の入居者（8部屋のユニットに月々わずか2000ドルしか支払っていない）と、市場価格では同じアパートを10000ドルで貸せる家主との間でも不満が高まっていた。住民は、複数のアパート購入者が家主と既存の入居者に賄賂を渡し、家主が違法にアパートの規制を緩和しているとして、数件の訴訟を起こした。[ 89 ] 1997年初頭に建物の屋上でドイツ人観光客の遺体が発見された後、[ 90 ]ニューヨークタイムズ紙は「一部の住人はそれを奇妙なものではなく、アプソープでの生活がいかに非現実的になったかを示すメタファーとして捉えた」と記した。[ 89 ]長年の住人であるジョー・ウィノグラドフはインタビューで、アプソープは「外見は美しいが、中は死体だ」と語った。[ 89 ]

2002年のタイムズ紙は、アプソープは「快適なウエストサイドの象徴から、超富裕層のための金ぴかの宮殿へと進化している」と報じた。[ 73 ]当時、390人のウエストエンド・アソシエイツは、ニューヨーク州住宅・コミュニティ再生局に対し、 180万ドルのエレベーター交換費用を賄うため、月額家賃を1部屋あたり25ドル値上げする許可を求めていた。2つの入居者団体は、家賃の値上げによって一部のアパートの規制が緩和されるとして、この提案に反対した。[ 73 ] 2004年の会合では、一部の住民が、長年勤務してきたスタッフの多くが退職したため、郵便配達、ゴミ処理、メンテナンスなどのサービスの質が低下していると主張した。[ 91 ]さらに、ニューヨーク州控訴裁判所は2005年、オーナーがアパートをある男性に賃貸し、その男性はアパートを主な住居として使用しないことに同意した後、アプソープを主な住居として使用している人々にアパートを転貸していたと判断した。[ 92 ]当時、市場価格の入居者は月額8,000ドルから20,000ドルを定期的に支払っていました。[ 93 ]

販売とマンションへの転換

入口上部の石積みの詳細

マンション開発者のモーリス・マンは、2006年11月にこの建物を4億2500万ドルから4億2600万ドルで買収することに合意した。[ 93 ] [ 94 ]これは、1戸あたり約240万ドルに相当し、マンハッタンの賃貸マンションの1戸あたりの価格としては過去最高となった。[ 95 ] [ 96 ]リレイテッド・カンパニーズなど他の入札者数社がアプソープをコンドミニアムに転換することを提案したが、マンはコンドミニアムには転換しないとした。[ 33 ] [ 93 ]売却当時、163戸の賃貸ユニットのうち96戸は、家賃が安定しているか統制されていた。[ 33 ] [ 34 ]家賃規制の保護を受けなかったユニットのうち、40戸は市場家賃を支払っている住民が住み、27戸は空室だった。[ 33 ]

発表と紛争

2007年3月に売却が完了する直前に、プロジェクトの主要な資金提供者の1人が取引から撤退したため、マン氏はアフリカ・イスラエル・インベストメンツのレブ・レヴィエフ氏から5500万ドルを調達した。[ 97 ]マン氏がアプソープを買収した翌日、レヴィエフ氏は建物の株式の50%を取得した。レヴィエフ氏は、アフリカ・イスラエルとマン氏がプロジェクトの共同スポンサーとなり、建物がコンドミニアムに転換されることを示唆した。[ 95 ] [ 98 ]レヴィエフ氏とマン氏は、多くのテナントの家賃が2倍以上に値上がりし、一部のテナントが退去する2007年半ばまで、コンドミニアム転換の噂を公に認めていなかったマン氏はアプソープを高級コンドミニアムとして売り出そうとしたが、元入居者数名によると、鉛塗料、アスベスト、褐色水、一部の住戸におけるセントラル空調の不足など、建物にはいくつかの問題があったという。レヴィエフ氏とマン氏は2007年8月、コンドミニアムへの転換開始時に既存入居者が強制的に立ち退きさせられることはないと示唆する、誤解を招くような目論見書を入居者に提示した。[ 33 ]

ニューヨーク州司法長官は2008年5月にレヴィエフとマンのマンション販売計画を承認した。[ 99 ] [ 100 ]提示価格は1平方フィートあたり約3,000ドル（ 1平方メートルあたり32,000ドル）で、[ 101 ] [ 102 ]ニューヨークタイムズ紙によると、これは「史上最も高額なマンション改築プロジェクトの一つ」となった。[ 102 ]アングロ・アイリッシュ銀行が3億8,500万ドルの第一抵当融資を提供し、アポロ・リアル・エステート・アドバイザーズがアプソープの改築に1億3,500万ドルの第二抵当融資を提供した。 [ 97 ] BPアーキテクツのイングリッド・バークホーファーとフェルナンド・パパレがユニットの改修を請け負い、[ 46 ]プルデンシャル・ダグラス・エリマンが建物のマーケティングを請け負った。[ 46 ] JSRキャピタルという持株会社が40戸のアパートを購入し、賃貸に出しました。[ 47 ]パートナー間の紛争、既存のテナントからの反対、そして2008年の金融危機のために、転換は遅れました。[ 103 ]多くのテナントは家賃の値上げを支払うことができなかったか、アパートに対する補償を提供されていませんでした。[ 46 ]建物の駐車場も、市当局が構造上の欠陥を発見した後、2008年に閉鎖されました。[ 51 ] [ 104 ]駐車場は2010年に再開されました。[ 51 ]

2008年12月、アポロは2,270万ドルの資本コールを発行し、スポンサーにアプソープの事業計画を提示するよう求めたため、マンはアポロを訴えた。[ 97 ]これにより、アポロは2009年1月にビルの差し押さえをちらつかせた。[ 105 ] [ 97 ] [ 106 ]マンの共同スポンサーであるフェイル・オーガニゼーションとアフリカ・イスラエルは、彼がプロジェクトを不適切に管理したと非難した。[ 105 ] [ 107 ]裁判官はパートナーたちに6日以内に紛争を解決するよう命じた。[ 106 ]意見の相違が生じた場合はラビ裁判所に仲裁を求めることに以前同意していたスポンサーたちは、どのラビ裁判所に仲裁を求めるかさえ合意できなかった。[ 105 ]最終的に、マンは所有権を保持したままビルの管理者を退任することに同意した。[ 107 ] [ 108 ]フェイル・オーガニゼーションの子会社であるブロードウォール・マネジメントが建物の管理を引き継いだ。[ 109 ]マンは2009年3月に、アフリカ・イスラエルとフェイル・オーガニゼーションがアングロ・アイリッシュ銀行からの融資でアプトホープの借り換えを阻止するために訴訟を起こした。[ 110 ]訴訟は翌月に和解した。[ 111 ]マンは後にプロジェクトから完全に辞任した。[ 112 ]

販売継続

入口の門の詳細

購入者を引き付けるため、アフリカ・イスラエルとフェイル・オーガニゼーションは、2009年初めにマンション価格を約3分の1に引き下げ、 1平方フィートあたり1,950ドル（ 1平方メートルあたり21,000ドル）とした。 [ 101 ]スポンサーは、 2009年7月にドリー・レンツをビルのブローカーとして雇った。[ 113 ] [ 114 ]その時点で、17戸のマンションが契約済みであった。[ 114 ]スポンサーは、6週間以内に合計25戸を販売する必要があった。[ 115 ]これは、マンションの提供が承認されてから15か月以内に15％のマンションを販売することを義務付ける州法のためであった。[ 46 ]一方、2009年後半までに、既存の居住者は、改修によってアスベストや鉛の濃度が高く、 [ 109 ]ネズミの蔓延など、多くの問題が発生したと主張していた。 [ 116 ]このことがきっかけで市当局はアプソープの調査を開始し、[ 109 ]ニューヨーク州司法長官アンドリュー・クオモは2010年初頭に建物の詳細な調査を実施した。[ 117 ]その時点で、コンドミニアムへの転換計画は多くの問題に直面しており、不動産ウェブサイトのカーブドは「アプソープの転換」という見出しでプロジェクトの最新情報を掲載した。[ 118 ]

司法長官事務所は2010年5月に分譲マンションの販売開始を宣言し、[ 49 ] [ 50 ]スポンサーが販売契約の締結を開始できるようにした。[ 50 ] [ 103 ]最初の分譲マンション販売は2010年7月に完了し、その時点で38戸が契約済みであった。[ 119 ] [ 120 ]リアルディール誌は、ブローカーらが6週間以内に約1億ドル相当の契約を締結する予定であると報じた。[ 120 ]分譲マンションは1戸あたり最高1600万ドルで販売されていた。[ 50 ] [ 115 ]その月、アングロアイリッシュは、その物件に設定した住宅ローンを再構成した。[ 121 ]複数の購入者がアパートを賃貸に出したと報じられ、司法長官はこれらの疑惑を調査するに至った。[ 122 ] 2010年9月、ビルの営業チーム全員がコミッションが支払われなかったとして辞職した。[ 123 ] [ 124 ]同年11月にコーコラン・サンシャインがビルの営業代理店として雇われた後、販売が再開された。 [ 125 ] [ 126 ]ビルの小売用コンドミニアムは2011年1月に3,700万ドルで売却された。[ 127 ] [ 128 ] 2011年半ばまでに、アパートの4分の1が売却されたが、全体の約半分は家賃規制下にあった。[ 115 ]さらに、スティーブン・シルズ・アソシエイツは同年、地下にアメニティエリアを設計した。[ 39 ]

マンションへの転換後も、既存住民は建物に重大な問題があると主張していた。[ 129 ]アングロ・アイリッシュが建物の第一抵当債権を売却しようとした後、アフリカ・イスラエルは債権売却を阻止するために2011年9月に訴訟を起こした。[ 130 ] [ 131 ]当時、アングロ・アイリッシュは米国内の商業用不動産保有分をすべて売却していた。銀行関係者は、アプソープのスポンサーは一定数のマンションを販売できずローン不履行となったため債権売却の権利を放棄したと主張した。 [ 132 ]司法長官事務所もアプソープでのマンション販売を停止し、スポンサーに購入者の手付金を返還するよう命じた。司法長官エリック・シュナイダーマンによると、スポンサーは矛盾した発言をしていた。アフリカ・イスラエルは、2011年2月にはアングロ・アイリッシュがローンの売却を望んでいたことを知っていたものの、売却は建物やスポンサーに影響を与えないと証言していた。[ 133 ] [ 134 ]アフリカ・イスラエルは2011年12月に訴訟を取り下げ、[ 135 ]裁判官はアングロ・アイリッシュ銀行に対し、エリア・プロパティ・パートナーズの子会社であるアレフィンUSインベストメントに住宅ローンの債務を売却する許可を与えた。[ 136 ]

スポンサーの変更

建物の​​南西角にある低層階の窓

アフリカ・イスラエルは、アレフィンが債務を取得した直後の2012年8月に、アプソープをエリア・プロパティ・パートナーズに譲渡しました。[ 137 ] [ 138 ] [ 116 ]建物は、マッコーリー銀行からの1億2500万ドルの第一抵当と、マッコーリーとアレフィンからの6000万ドルのメザニンローンで借り換えられました。当時、163戸のコンドミニアムのうち、販売されていたのは50戸のみでした。[ 137 ]その年の10月、コンドミニアムの所有者は、スポンサーが未販売のコンドミニアムに対する財政的責任を負わないように、アプソープの規約を変更することに投票しました。[ 139 ]エリア・プロパティ・パートナーズのリチャード・J・マック氏は、以前のスポンサーがすでに建物の共用部分を改装していたものの、「仕上げのアップグレードとユニットの統合は、引き続き行っていることです」と述べています[ 140 ] JSRキャピタルが所有する40戸のマンションも賃貸契約が終了した後、改装工事が行われた。[ 47 ] [ 48 ]

新たなスポンサーは2013年7月にゴールドスタイン・ヒル＆ウエスト建築事務所を雇い、屋上に4つのペントハウスを備えた2階建ての増築部分を設計させた。[ 141 ] [ 142 ]スポンサーは、新しいペントハウスの資金で建物の残りの部分の修繕ができると述べた。[ 143 ]マンション所有者や他の地域住民の反対により、マンハッタンコミュニティ委員会は2013年9月にこの計画を拒否し、[ 143 ] [ 144 ] LPCはペントハウスを承認するかどうか迷った。[ 145 ]翌年1月、LPCはヒルウェストにペントハウスの再設計を要請した。この計画にはマンション所有者の全会一致の同意が必要だったが、多くの所有者はどのペントハウス計画も支持しないと表明していた。[ 146 ] 2014年6月にスポンサーがペントハウスの新しい計画を提示したとき、多くの住民が反対を表明した。[ 147 ]ペントハウスの縮小版は最終的に2014年8月に承認された。[ 55 ]

アプソープの地下駐車場は2014年半ばに1230万ドルで売却された。[ 51 ]同じ頃、エリア・プロパティ・パートナーズの保有株（アプソープを含む）を買収したアレス・マネジメントは、建物の仲介業者であったコーコラン・サンシャインを解雇した。アレスは代わりに自社のスタッフにコンドミニアムのマーケティングを行わせた。[ 51 ]ソー・エクイティーズとインペリアル・カンパニーズの合弁会社は2016年に70戸のコンドミニアムを総額1億1200万ドルで購入した。[ 148 ] [ 149 ] 2024年までにアプソープのキャッシュフローは大幅に減少し、建物からの収入は費用の88%しかカバーしていなかった。建物の主要テナントの一つであるチェース銀行が退去するのではないかと懸念されていた。 [ 150 ]

著名な居住者

長年にわたり、アプソープは作家、俳優、有名人、そしてNBCやワーナーブラザースの幹部など、多くのメディア関係者を魅了してきました。[ 93 ]著名な居住者には以下が含まれます

さらに、元米国下院議員のベト・オルークはかつてアプソープに住む家族の乳母として働いていた。[ 155 ]

インパクト

1970年代、建築評論家のポール・ゴールドバーガーは、アプソープをニューヨークで最もすぐれた集合住宅10棟のうちの1棟と評し、次のように述べている。「細部のデザインは全体に巧みで、エントランスの上には精巧なコリント式の柱があしらわれている。[...] 3階建てのエントランスアーチは堂々としているが温かく迎えてくれる。中央の中庭は素晴らしく、隣接するブロードウェイの喧騒から逃れられる静かな隠れ家となっている。」[ 21 ]ゴールドバーガーは、1979年にアプソープと近隣のベルノルド・コート、アスター・コートについて書いた記事で次のように述べている。「これらの建物はいずれも中庭付き集合住宅に共通する欠点、つまり多くの住戸で日当たりが悪いという欠点を抱えているが、同時に、従来の建物よりもはるかにプライベートで安全な世界を作り出すことができる、優れた中庭付き建物の能力も備えている。」[ 156 ]クリストファー・グレイは1987年に、アプソープはアンソニアやベルノードと共に、ブロードウェイの59丁目以北の地区に「国際的な活気をもたらした」と書いている。[ 157 ]ニューヨーク・タイムズの記者は1997年に、アプソープの名は「アッパー・ウエスト・サイドの高級住宅の殿堂の中で、アンソニア、ダコタ、ベルノードと並んで浮かんでいる」と書いている。[ 89 ] AIAニューヨークシティガイドはアプソープを「記念碑的で壮麗」と評している。[ 158 ]

1980年代後半までに、アプソープは毎年約30本の映画やショーの撮影場所として利用されていました。住民からの苦情もしばしばありましたが、当時の建物所有者である390 West End Associates社は、これらの映画撮影の多くは入居者が手配していたと述べています。[ 88 ]

参照

参考文献

注記

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出典

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