ユーティリティサブメーター

トレーラーハウスパークでは、入居者にサブメーターを課すことが多い

ユーティリティ・サブメータリングとは、家主、不動産管理会社、マンション管理組合、住宅所有者組合、その他のマルチテナント物件において、テナントに対し、計測された個々のユーティリティ使用量に基づいて請求を行うシステムです。このシステムでは、個々の水道メーター、ガスメーター、または電気メーターを活用します。

サブメータリングとは、建物内の空調、屋内外の照明、冷蔵設備、厨房設備など、個々の機器の電力消費量を監視することを指す場合もあります。電力会社が建物全体の消費量を把握するために使用する「メインロード」メーターに加えて、サブメータリングでは個別の「サブメーター」を活用します。これにより、建物や施設の管理者は、機器のエネルギー使用量とパフォーマンスを可視化し、エネルギーと設備投資の節約機会を創出できます。

概要

通常、集合住宅には、建物全体にマスターメーターが1つ設置されているか、各建物にメーターが設置されており、建物が光熱費全額を負担します。サブメーター制度により、テナントにユーティリティを供給する不動産所有者は、各テナントの使用量を測定しやすい形で把握できるようになります。各テナントに使用量を公平に請求することで、サブメーター制度は節水を促進し、マスターメーターから発生する料金、井戸水システム、ラグーン、浄化槽システムの維持管理・改修費用を相殺します。サブメーター制度はほとんどの州および地方自治体で法的に認められていますが、所有者は地方自治体および州の法令遵守と規制に関する支援について、ユーティリティ管理ベンダーに相談する必要があります。[ 1 ]

サブメータリングの一般的なユーザーは、トレーラーハウス、アパート、マンション、タウンハウス、学生寮、商業地域です。通常、ユーティリティのサブメータリングは、地域のユーティリティが問題のユーティリティを個別に計測できない、または計測しない状況で行われます。地方公益事業会社は、いくつかの理由から、個々のスペースのメータリングを引き受けることに消極的であることがよくあります。1 つの理由は、レンタルスペースのテナントは流動的である傾向があり、回収が難しいことです。所有者にのみ請求することで、家賃が支払われない場合に不動産に先取特権を設定できます (存在を知らないテナントや、家賃を支払わずに引っ越してもほとんど失うことのないテナントとは対照的です)。また、ユーティリティ会社は通常、地役権(つまり、物件の境界) を越えた場所に水道メーターを設置したくありません。これは、サービス ラインへの水漏れはメーターの前になるため、物件所有者にとってそれほど問題にならない可能性があるためです。その他の理由としては、メーターにアクセスして検針するのが難しいこと、または電気システムや配管がサブメータリングに適していないことが挙げられます。

一般的な住宅用水道メーター
一般的な住宅用デジタル電気サブメーター

サブメータ導入前は、多くの家主が家賃やリース料に光熱費を含めるか、 RUBS （比率公益事業請求システム）と呼ばれる配分方法やその他の手段により、テナント間で光熱費を何らかの方法で均等に分配していました。個々の使用量を測定するメーターがなければ、他のテナントや家主がそれらの費用の全部または一部を負担することがあるため、建物の非効率性を特定するインセンティブが低くなります。サブメータ導入により、家主とテナントは、これらの非効率性が対処されなかった場合の代償について均等に認識するため、水とエネルギーの節約に対する意識が高まります。 [ 2 ]また、節約によって不動産所有者は、水やエネルギーの消費量に関係なく、すべてのユニットの家賃を妥当かつ公平に保つことができます。[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ]

一方、サブメータリングは、建物所有者にとって、建物、断熱材、窓、主要なエネルギー消費機器の熱効率に対する所有権や管理権限を持たないテナントに、上昇する電気料金を転嫁する機会となります。家主は、電気料金を「追加家賃」とみなそうとする可能性があり、テナントは電気料金の未払いを理由に立ち退きの対象となります。これは、テナントが電力会社の直接の顧客であればあり得ないことです。[ 7 ] オンタリオ州エネルギー委員会は2009年8月、家主によるサブメータリングを全て無効化し、テナントが家賃と電気料金の合計を判断できるように、第三者によるエネルギー監査の提供を含む、十分な情報に基づいたテナントの同意を得た場合にのみ、今後のサブメータリングを許可しました。[ 8 ]

一部のサブメータ製品は、消費量データを提供するソフトウェアと連携します。このデータは、漏水箇所や消費量の多いエリアを特定するための情報を提供します。ユーザーはこのデータを活用して、節水や改修プロジェクトを実施し、使用量とコストを削減したり、政府の規制を遵守したり、LEEDやグリーングローブなどのグリーンビルディングプログラムに参加したりすることができます。

システム設計

サブメータリングシステムは通常、「マスターメーター」で構成されます。これは水道、電気、ガスを供給する公益事業会社が所有し、使用量全体は物件所有者に直接請求されます。物件所有者または管理者は、各テナントのスペースに専用のメーターを設置し、個々の使用量を計測して各テナントに使用量に応じた料金を請求します。場合によっては、家主が使用量を通常の家賃またはリース料金に加算することもあります。また、第三者がサービスの検針、請求、そして場合によっては回収まで行う場合もあります。これらの企業の中には、メーターや検針システムの設置・保守も行うところもあります。

パネルまたは回路サブメータは、同一システムのリソース使用量を測定するために使用され、セキュリティ、経済性、信頼性、および行動上のメリットを高めます。これらのサブメータは、同一系統で稼働する建物システムおよび機器のリソース消費に関する重要な洞察を提供します。サブメータは、単一のパネル、または単一ポイント、複数ポイント、および分岐回路サブメータを使用してパネルシステム内の複数のポイントの使用量を測定できます。[ 9 ]

サブメータリングの最新トレンドは、自動メーター読み取り（AMR）です。この技術は、メーターの読み取りから請求までを自動化された電子的手段によって行います。これには、タッチワンドを使用してデータを収集するハンドヘルドコンピュータ、歩行者用または車間通信用の無線機、メーターに内蔵された送信機またはトランシーバーから中央装置にデータを送信する固定ネットワークシステム、あるいはWi-Fi、携帯電話、インターネット接続を介した伝送などがあります。

厳密にはサブメータリングではありませんが、配管や配線の制約により真のサブメータリングが現実的ではない、または不可能な場合に、RUBS（Ratio Utility Billing Systems）と呼ばれる代替的なユーティリティ費用配分方法が、テナントへの費用配分に用いられることがあります。この方法では、ユーティリティ費用を面積、居住者数、またはその他の費用比率の組み合わせで割り算します。

世界のサブメータリング

サブメーターには様々な形態があります。例えば、ベルギー、ドイツ、スイスの集合住宅では、セントラルヒーティングのサブメーターとして、液体が充填された目盛り付きの小瓶（熱費配分器）が各暖房放熱器に取り付けられている場合があります。メーター会社は年に一度各アパートを訪問し、液面を測定して小瓶を交換します。アパート所有者の中には、小瓶を電子式サブメーターに交換し、温度測定値を無線で各アパートのマスターユニットに送信するシステムを導入している人もいます。マスターユニットは、照合された測定値を電力会社に送信することで、人件費を削減し、入居者と家主の両方の手間を軽減しています。マスターユニットには、現在の「熱量」の合計を表す数値が表示されます。

サブメータの歴史と法律

住宅用ガスメーター

サブメータリングの概念は、事実上1920年代に「発明」されました。当時、現在サブメータリングに影響を与える多くの法律が制定されました。サブメータリングが広く普及したのは、1970年代半ばのエネルギー危機がガスと電気の使用量に対するサブメータリングの増加を促した時でした。水道のサブメータリングは、水道料金と下水道料金が上昇し始めた1990年代半ばに全国的に増加し始めました。しかし、不動産管理の世界でサブメータリングが本格的に普及したのは、公共料金の継続的な上昇と社会の環境保護意識の高まりを背景に、1980年代後半になってからでした。

ユーティリティ・サブメータリングの起源はデンマークにあります。1902年、デンマーク人の兄弟、アクセル・クロリウスとオーディン・クロリウスがクロリウス・コントロールズ社を設立しました。同社は、一連の自動温度調節器の開発・製造に着手しました。1924年、クロリウスは熱費配分装置に関する最初の特許を取得しました。この装置は、共通のボイラー暖房システムを備えたアパートのエネルギー使用量を測定するためのものでした。この装置は、アパートの各ユニット内の各ラジエーターに取り付けられました。各ラジエーターでエネルギー使用量を測定することで、各ユニットの消費量に基づいた公共料金請求書を作成することができました。

公共料金のサブメーター

典型的な米国国内アナログ電力メーター

参照

参考文献

  1. ^ “ホーム” . universalutilities.com . 2022年8月8日時点のオリジナルよりアーカイブ。2022年8月8日閲覧。
  2. ^ 「システム概要 > サブメータリング - GSA 持続可能な施設ツール」。
  3. ^ 「大学におけるエネルギー使用量のサブメーター制：インセンティブと課題」（PDF） 。 2008年10月9日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2008年11月14日閲覧。
  4. ^ 「不明」。
  5. ^ 「ケーススタディ：エネルギー消費量のサブメータリングによる説明責任の向上」 www.sustainablefacility.com . 2022年6月6日閲覧。{{cite web}}:|archive-url=形式が正しくありません: タイムスタンプ (ヘルプ)CS1 メンテナンス: url-status (リンク)
  6. ^ 「SpeedRead Technologies LLC」 。 2008年10月13日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年11月14日閲覧。
  7. ^ 「住宅用サブメータリング」 。 2009年12月27日時点のオリジナルよりアーカイブ。2009年12月17日閲覧。
  8. ^ 「DECISION AND ORDER」（PDF） . 2011年1月7日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。2009年12月17日閲覧。
  9. ^ 「システム概要 > サブメータリング - GSA Sustainable Facilities Tool」。2015年7月2日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年7月1日閲覧。
「 https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Utility_submeter&oldid=1295984581」から取得