住宅バブル

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住宅バブル（または住宅価格バブル）は、市場で定期的に発生する資産価格バブルのいくつかの種類の1つです。住宅バブルの基本的な概念は他の資産バブルと同じで、2つの主な段階で構成されます。第1段階は、不動産投資によって引き起こされた住宅価格の大幅な上昇期間です。第2段階では、住宅価格が大幅に下落し、住宅がより手頃な価格になります。住宅バブルは、信用によって推進され、[1]投資家だけでなく多数の世帯が参加し、住宅からの資産効果が他の種類の金融資産よりも大きい傾向があるため、実体経済への影響が最も大きい資産バブルの1つになる傾向があります。[2]

住宅バブルの定義

住宅バブルに関する研究論文のほとんどは、標準的な資産価格の定義を用いています。バブルの定義は多岐にわたります。その多くは規範的な定義であり、例えばジョセフ・スティグリッツ（1990）[3]は、バブルを投機を伴う時期と捉えたり、ファンダメンタルズでは正当化できない価格変動を伴うと主張したりしています。例としては、パルグレイブ（1926）[4] 、フラッドとホドリック（1990）[5] 、 ロバート・J・シラー（2005）[6] 、スミスとスミス（2006）[7]、コクラン（2010）[8]などが挙げられます。

スティグリッツの定義は、「…基本的な直感は単純明快である。もし今日の価格が高い理由が、投資家が明日の販売価格が高くなると信じているからだけであり、ファンダメンタル要因がそのような価格を正当化していないように見える場合、バブルが存在する。」 (スティグリッツ 1990, p. 13) [3]

リンド（2009）[9]は、住宅市場における価格バブルの新たな定義、「反スティグリッツ」の定義が必要だと主張した。彼の主張は、スティグリッツ（1990）[3]のような、価格がファンダメンタルズによって決定されないことからバブルが生じると提唱する従来の定義には問題があるという点である。これは主に「ファンダメンタルズ」という概念が曖昧であることに加え、こうした名目上の定義は、価格の上昇と下落の両方を伴うバブルの事象全体を指し示していないためでもある。リンドは、解決策は、価格の特定の推移のみに焦点を当て、なぜ特定の形で価格が推移したのかではなく、バブルを定義することだと主張する。そうすると、バブルの一般的な定義は単純に「資産の（実質）価格が数ヶ月または数年かけて劇的に上昇し、その後ほぼ即座に劇的に下落する場合、バブルが存在する」となる（リンド 2009、p. 80）[9]。

リンド（2009）[9]に触発されて、オウストとフラフンケルソン（2017）は、次のような住宅バブルの定義を作成した。「大規模な住宅価格バブルとは、実質価格が5年間で少なくとも50%、または3年間で35%劇的に上昇し、その後、価格が少なくとも35%劇的に下落することを意味する。小規模なバブルとは、実質価格が5年間で少なくとも35%、または3年間で20%劇的に上昇し、その後、価格が少なくとも20%劇的に下落することを意味する。」[10]

住宅バブルの特定

住宅バブルと住宅市場の高値

過剰価格設定は、バブルが存在することを示す必要不可欠な指標ではあるものの、それだけでは不十分であると言える。過剰価格設定はバブルよりも広く定義される。資産はバブルがなくても過剰価格になる可能性はあるが、過剰価格設定なしに（プラスの）バブルはあり得ない。過剰価格設定または過少価格設定は、均衡価格からの乖離と単純に定義できる。DiPasqualeとWheaton (1994) [11]は、「住宅市場は短期的に急速に回復するのではなく、徐々に回復するため、住宅価格がファンダメンタルバリューまたは均衡価格から乖離するのは当然のことと思われる」と述べている。

マイヤー（2011）[12]は住宅価格バブルを調査し、住宅価格が均衡と異なるかどうかを調査する際に研究者が基本的に3つのアプローチを取ることを発見した。

まず、財務ベースの手法があります。これは、住宅価格が将来の家賃の割引後額に等しいと仮定するものです。これは株式評価を行う際と同じ論理に基づいています。つまり、株価は将来の配当金の割引後総額に等しいということです。つまり、株主資本の価値は配当金の割引後額に等しいという考え方です。住宅価格家賃比率や住宅利用者費用は、この手法に該当する手法です。

2 つ目のアプローチは、新しい住宅を建設するコストを現在の実際の住宅価格と比較することです。建設費法の多くは、需要と供給曲線の理論に基づいています。需要が低ければ、住宅価格は下がり、新しい住宅の建設は減ります。Glaeser と Gyourko (2005) [13]は、住宅市場は価格が建設費と同等かそれ以上のときに非常に弾力性のある屈曲した供給曲線を特徴とすることを指摘しています。それ以外の場合、供給曲線は非常に非弾力的です。住宅は比較的早く建設できますが、住宅は耐久財であるため、古い住宅はすぐには消滅しません。したがって、需要の伸びが遅い、またはマイナスの市場では、住宅価格は建設費によって上限が決まります。価格建設費比率と価格建築費比率は、この方法に該当する方法です。

Mayer (2011) [12]による最後のアプローチは、住宅価格と住宅購入能力の組み合わせを利用して均衡モデルを導くことである。住宅価格はしばしば所得と比較される（所得は住宅購入能力の代理変数として使用される）。住宅価格が高すぎると、世帯は同水準の住宅サービス（購入能力）を買うことができない。対照的に、住宅価格が低い場合、世帯はより高い水準の住宅サービスを買うことができるかもしれない。価格所得比率、価格賃金比率、価格世帯所得比率はこの手法の例である。また、利子支払い対所得、または住宅ローン費用対所得の推移を見る一連の異なる住宅購入能力指標も存在する。経済指標に基づく住宅価格均衡を使用することに加えて、HPフィルターなどの統計的手法を使用して長期的な価格動向を特定することもできる。

シラーのバブルチェックリスト（2010年）

  1. 不動産や株式などの資産価格の急騰
  2. こうした増加について国民は大いに興奮している
  3. それに伴うメディアの熱狂
  4. たくさんのお金を稼いでいる人々の話は、そうでない人々の羨望を引き起こします
  5. 一般大衆の間で資産クラスへの関心が高まっている
  6. 前例のない価格上昇を正当化する「新時代」理論
  7. 融資基準の低下[14]

リンドの住宅バブル指標グループ（2009年）

  1. 住宅購入者の収入に対する利子支払い
    1. 所得に対する名目利払い額は増加している。
    2. 過去の金利水準を適用した場合、所得に対する名目利払いは増加していたはずです。
    3. 所得に対する実質利払い額は増加している。
    4. 過去の金利水準を適用した場合、所得に対する実質利払いは増加していたはずです。
  2. 住宅供給
    1. 供給を増やすのが容易であればあるほど、価格上昇はバブルの一部である可能性が高くなる。
  3. 価格に関する購入者の期待
    1. 買い手は、価格が引き続き上昇するか、過去の傾向よりもはるかに高いレベルで安定すると予想しています。
    2. 購入者は、中期的な視点（3～5年）でも住宅への投資はほぼリスクフリーだと考えています。
  4. 買い手のリスクテイクと焦り
    1. 人々はより若い年齢で、またはより高いレベルで所有権を獲得するようになっています。
    2. 買い手は以前よりもリスクの高い資金調達方法を選択する傾向があります。
    3. 購入者は以前よりも償却額を減らしています。
  5. 銀行の行動
  6. 住宅価格が上昇すると、銀行は住宅市場の購入者に対するローン対価値比率を増やすか、少なくとも減らさない。
    1. 銀行は世帯の信用力を判断する際、より寛容になります。
  7. 投機的な行動
    1. 住宅購入者の多くは、通常よりも早く売却を計画している。[9]

その他の住宅バブルの指標

  • 住宅価格と空室率。空室数が多いと、供給が需要を上回るため、価格に下落圧力がかかります（Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007）。あるいは、その逆の現象、すなわち入居率。
  • 実質住宅価格と人口動態。入居者の純流入があれば、住宅費は上昇すると予想される（Englund, 2011）。[15]
  • 住宅価格とGDPの関係は所得に関するデータが入手できない場合に使用できる。GDPと所得の変化は相関関係にあると予想されるためである（Claussen、Jonsson、Lagerwall、2011）。[16]
  • ローン対価値比率（LTV）は、貸し手と借り手の両方にとってのリスクを示す優れた指標です。この比率が高いほど、リスクも高くなります（Kokko, 1999）。[17]
  • 債務返済比率または債務カバレッジ比率（DSCR）、すなわち元利金の支払いに利用可能な資金の比率。これは、関連するリスクのレベルを示す優れた指標と考えられている（Joshi, 2006）。[18]
  • ローン残高と可処分所得の比率は時間の経過とともに変化しないはずです。長期平均を上回る増加は、市場が過大評価されている可能性を示唆しています（Finocchinaro, Nilsson, Nyberg, & Soultanaeva, 2011）。[19]
  • 住宅価格と金利。金利が上昇すると、不動産を所有するコストが高くなり、その増加した利用コストを補うために価格が下落することが予想されます。(Englund, 2011) [20]
  • 住宅価格の高騰と上昇傾向。OustとHrafnkelsson（2017）[10]

歴史的な住宅バブル

1970～2015年のOECD諸国における大規模住宅バブル

ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動
国価格ピーク/谷期間（四半期）集約5年間の集計5年平均3年間の集計3年平均1年
フィンランド増加1989年第2四半期1568.3%63.3%12.7%65.8%21.9%24.1%
フィンランド秋1995年第4四半期26-50.5%-46.0%-9.2%41.0%-13.7%-11.9%
アイルランド増加2007年第1四半期56235.6%52.9%10.6%30.5%10.2%10.1%
アイルランド秋2013年第1四半期24-53.6%-51.6%-10.3%-31.8%-10.6%-7.1%
オランダ増加1978年第2四半期33138.9%94.4%18.9%69.0%23.0%6.5%
オランダ秋1985年第3四半期29-52.6%-47.9%-9.6%-35.5%-11.8%-11.8%
ニュージーランド増加1974年第3四半期1866.2%*66.2%14.7%64.4%21.5%29.9%
ニュージーランド秋1980年第4四半期25-39.4%-34.7%-6.9%-22.7%-7.6%-9.2%
ノルウェー増加1987年第1四半期844.0%37.8%7.6%39.8%13.3%25.0%
ノルウェー秋1993年第1四半期24-45.5%-41.2%-8.2%-28.6%-9.5%-2.3%
南アフリカ増加1984年第1四半期2155.1%54.9%11.0%25.5%8.5％9.2%
南アフリカ秋1987年第1四半期12-44.1%-42.8%-8.6%-44.1%-14.7%-18.1%
スペイン増加2007年第2四半期41138.8%69.2%13.8%30.1%10.0%9.0%
スペイン秋2014年第1四半期27-45.5%-36.0%-7.2%-14.1%-4.7%-4.5%
英国増加1973年第3四半期1467.4%*67.4%19.3%66.2%22.1%23.5%
英国秋1977年第3四半期16-35.6%-29.3%-5.9%-28.9%-9.6%-11.2%
アメリカ合衆国増加2006年第1四半期3892.9%54.1%10.8%35.4%11.8%7.8%
アメリカ合衆国秋2011年第4四半期23-39.6%-37.1%-7.4%-33.0%-11.0%-4.3%

この表はOust and Hrafnkelsson (2017) [10]によるもので、彼らのバブル定義に基づいて作成されています。データセットは、1970年から2015年までのOECD加盟20カ国における四半期ごとの実質価格で構成されています。期間は、前回の転換点（またはデータ系列開始時点）からの四半期数です。集計価格変動は、期間全体の集計価格変動です。*集計価格変動は、期間開始時点からピーク時点までです。

OECD諸国における小規模住宅バブル（1970～2015年）

ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動ピーク前後の価格変動
国価格ピーク/谷間隔集約5年間の集計5年平均3年間の集計3年平均1年
ベルギー増加1979年第3四半期3159.6%33.4%6.7%21.2%7.1%3.9%
ベルギー秋1985年第2四半期23-40.4%-36.8%-7.4%-26.5%-8.8%-7.1%
デンマーク増加1986年第2四半期1455.8%29.9%6.0%31.5%10.5%14.0%
デンマーク秋1993年第2四半期28-36.5%-29.4%-5.9%-19.2%-6.4%-12.5%
デンマーク増加2006年第3四半期53180.1%63.9%12.8%60.0%20.0%21.1%
デンマーク秋2012年第4四半期25-28.5%-25.0%-5.0%-21.1%-7.0%-0.7%
フィンランド増加1974年第2四半期1028.8%*27.9%6.6%28.5%9.5％6.8%
フィンランド秋1979年第3四半期21-34.0%-33.8%-6.8%-26.6%-8.9%-13.5%
アイルランド増加1980年第4四半期4344.3%44.3%8.9%29.2%9.7%5.8%
アイルランド秋1987年第2四半期26-35.3%-29.0%-5.8%-25.7%-8.6%-7.0%
イタリア増加1981年第2四半期1340.6%26.8%5.4%36.5%12.2%19.2%
イタリア秋1986年第4四半期22-27.8%-27.6%-5.5%-18.5%-6.2%-4.8%
日本増加1973年第4四半期1560.9%*60.9%16.2%47.5%15.8%17.0%
日本秋1977年第3四半期15-34.2%-32.3%-6.5%-31.5%-10.5%-17.6%
日本増加1990年第4四半期5379.6%37.6%7.5%22.9%7.6%9.7%
日本秋2009年第2四半期74-49.5%-17.3%-3.5%-14.3%-4.8%-3.3%
韓国増加1979年第2四半期3788.5%88.5%17.7%72.3%24.1%5.4%
韓国秋1982年第2四半期12-33.6%-15.2%-3.0%-33.6%-11.2%-14.8%
韓国増加1991年第1四半期1434.3%27.0%5.4%25.7%8.6%8.1%
韓国秋2001年第1四半期40-48.5%-33.0%-6.6%-25.8%-8.6%-11.6%
スペイン増加1978年第2四半期929.7%40.6%8.1%24.1%8.0%12.2%
スペイン秋1982年第4四半期18-36.7%-30.8%-6.2%-25.9%-8.6%-10.4%
スペイン増加1991年第4四半期36142.3%102.4%20.5%34.2%11.4%10.9%
スペイン秋1997年第1四半期21-21.2%-21.0%-4.2%-18.7%-6.2%-12.5%
スウェーデン増加1990年第1四半期1746.6%42.5%8.5％35.9%12.0%8.8%
スウェーデン秋1995年第4四半期23-31.9%-30.0%-6.0%-28.4%-9.5%-1.6%
スイス増加1973年第1四半期1227.7%*27.7%9.2%27.7%9.2%17.7%
スイス秋1976年第3四半期14-28.4%-26.6%-5.3%-27.8%-9.3%-10.6%
スイス増加1989年第4四半期5372.1%38.1%7.6%28.7%9.6%4.6%
スイス秋2000年第1四半期41-38.6%-27.6%-5.5%-21.6%-7.2%-8.0%
英国増加1989年第3四半期30103.6%77.8%15.6%58.1%19.4%10.6%
英国秋1995年第4四半期25-29.3%-26.6%-5.3%-24.7%-8.2%-9.4%

この表はOust and Hrafnkelsson (2017) [10]によるもので、彼らのバブル定義に基づいて作成されています。データセットは、1970年から2015年までのOECD加盟20カ国における四半期ごとの実質価格で構成されています。期間は、直近の転換点（またはデータ系列開始時点）からの四半期数です。集計価格変動は、期間全体の価格変動の集計です。*集計価格変動は、期間開始時点からピーク時点までです。

国別

参照

参考文献

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